במהלך פעילות העסק המסחרי מתעוררת תדיר השאלה - מתי עלי לפנות לייעוץ משפטי בטיפול בלקוח בעייתי ? מה הוא השלב הנכון ליזום פניה משפטית פורמלית גלויה ללקוח ? והאם לא עדיף להקדים תרופה למכה ולהגיש מייד תביעה משפטית נגד לקוח שאינו מכבד את התחייבותו כלפיכם ? התשובה לשאלה זו היא : תחילה איספו את כל המידע אודות הלקוח שביכולתכם ועשו זאת לפני ביצוע כל פעולה אחרת. נכון שלעיתים קרובות במשרדו של עורך הדין המסחרי יש מידע עצמאי וכלים לבדיקת מצבו של הלקוח הבעייתי אך אין זה תחליף למידע שאתם בעצמכם חייבים לאסוף. רק לאחר שתדעו את הסיבות לכך שהלקוח אינו משלם כפי שהתחייב או כפי ששילם בעבר תוכלו לקבל החלטה נכונה לגבי דרך הפעולה המתאימה. ידוע כי ישנם לקוחות מסחריים גדולים וטובים שמצבם הכלכלי מצויין אך הם אינם משלמים אך ורק מסיבות של ניהול כספי בלתי תקין [זמני או מתמשך] ולא משום סיבה אחרת. נקיטת הליכים משפטיים מיידיים נגד לקוח כזה עלולה לגרום נזק רב ללא שום סיבה. בצד שני של הסקאלה ישנם לקוחות המתמחים ביצירת רושם חיובי ואמין תוך כדי הגדלת רכישות ולאחר מכן נעלמים כרעם ביום בהיר. מייד לאחר איסוף המידע הראשוני יש להתייעץ עם עורך הדין ולקבל החלטה במשותף כיצד לטפל בלקוח. לעיתים קרובות אני מייעץ לא לנקוט הליך משפטי מיידי אלא להמשיך לפנות טלפונית ללקוח הסרבן [תוך הכנה ותיאום מוקדם] בנסיון לגבות את החוב. לפניות הבלתי פורמליות והמתואמות הללו יש תפקיד חשוב ביותר לא רק בסיכוי לגבות את החוב עצמו, אלא גם באיסוף מידע, השלמת מסמכים וראיות להוכחת החוב למקרה שיהיה צורך לנקוט הליך משפטי אגרסיבי. בשלב הבא מתקבלת החלטה משותפת על דרך הפעולה המתאימה. לאחר עשרות שנים של טיפול בלקוחות מסחריים התברר לי כי הדרך היעילה והמהירה ביותר לטפל בתביעה המסחרית היא הגשת תביעה משפטית. הוכח כי עיכוב בהגשת תביעה משפטית הוא אחת הטעויות הנפוצות והמזיקות ביותר. טעויות נפוצות נוספות שבעטיין הגשת תביעות מתעכבת וגורמת לנזק : לעכב את הגשת התביעה על מנת לחסוך בהוצאות בתקווה שהלקוח יתרצה וישלם [זה קורה - אבל לעיתים נדירות] ; לעכב את הגשת התביעה משום שחסר מסמך או חומר [אם לא מצאתם את זה בתוך חודש סביר להניח שלא תמצאו ולעיתים קרובות המסמך החסר נמצא דווקא אצל הנתבע]. לעכב את הגשת התביעה היות והלקוח נמצא בקשיים אשר יחלפו ואז הלקוח ישלם [גם אם זה נכון - אין זו סיבה לעכב את הגשת התביעה]. לעכב את הגשת התביעה משום שבתי המשפט עמוסים [נכון הם עמוסים אבל חלק ניכר מהתביעות מסתיים בתוך פחות משנה וחצי]. משרדנו ישמח לספק לכם שירותי יעוץ משפטי בהגשת תביעות מסחריות, יש לנו נסיון עשיר בניהול תביעות אלה, ואנו מנהלים את ההליך עד תומו כולל גבייה באמצעות מערכת ניהול תיקי הוצאה לפועל.
ביום 14/8/2024, אושר במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון מספר 13 לחוק הגנת הפרטיות, התיקון כולל שינויים מהותיים בדיני הפרטיות בישראל ומטרותיו העיקריות הינן התאמת חקיקת הפרטיות הקיימת להסדרים מודרניים של הגנת מידע אישי ובמיוחד לרגולציית הגנת המידע של האיחוד האירופי, ה-GDPR (General Data protection Regulation).. התיקון עתיד להיכנס לתוקף בחודש אוגוסט 2025 ומומלץ להיערך בהקדם ליישומו . להלן נושאים עיקריים שתוקנו : 1. מונחי היסוד בחוק הורחבו במידה ניכרת ובמיוחד הגדרת "מידע אישי", שיכלול כל נתון הנוגע לאדם מזוהה או לאדם הניתן לזיהוי, במישרין או בעקיפין, ובכלל זה באמצעות פרט מזהה, כדוגמת מספר זהות, ונתוני מיקום. ההגדרה של המונח "מידע רגיש" הוחלפה במונח "מידע בעל רגישות מיוחדת" הכולל מידע אישי על צנעת חיי המשפחה של אדם, נטייה מינית, מידע רפואי, מידע גנטי, דעות פוליטיות, אמונות דתיות, עבר פלילי, נתוני מיקום, מזהה ביומטרי, מוצא, הערכת אישיות, נתוני שכר ופעילות פיננסית ומידע אישי שחלה עליו חובת סודיות שנקבעה בדין. הוגדר המונח "בעל שליטה" במאגר מידע והמונח "מחזיק" וכמו כן נקבע כי בעל שליטה יהא מי שקובע, לבדו או ביחד עם אחר, את מטרות עיבוד המידע במאגר המידע, ומחזיק יהא גורם חיצוני לבעל השליטה במאגר מידע המעבד בעבורו מידע. 2. התיקון צמצם באופן משמעותי את חובת הרישום של מאגרי מידע אצל הרשות להגנת הפרטיות ("הרשות"), כך שרק שני סוגי מאגרי המידע הבאים יהיו חייבים ברישום : [א] מאגרים למסחור מידע אישי – מאגרי מידע המכילים מידע על יותר מ-10,000 בני אדם, שמטרתם העיקרית הינה איסוף מידע אישי לצורך מסירתו לצד ג' כדרך עיסוק או לשם קבלת תמורה (לרבות שירותי דיוור ישיר); [ב] מאגרי מידע של גופים ציבוריים – מאגרי מידע אשר בעלי השליטה בהם הינם גופים ציבוריים כהגדרתם בחוק, כדוגמת מוסדות ממשלתיים וגופים הממלאים תפקידים ציבוריים על פי דין או גופים מסוימים שנקבעו ככאלה בצו לפי החוק למעט מאגרי עובדים של אותם גופים ציבוריים). 3. התיקון קובע חובה חדשה בנוסף לחובת הרישום של מאגרי מידע. לפי חובה זו, על בעל שליטה במאגר מידע שאינו חב ברישום ואשר כולל מידע בעל רגישות מיוחדות (בהתאם להגדרה החדשה של המונח) על יותר מ-100,000 בני אדם, להודיע לרשות, בתוך 30 ימים מהתקיימות התנאים שלעיל, את הפרטים הבאים: (א) זהות בעל השליטה, כתובתו ודרכים ליצירת קשר עימו; (ב) זהות הממונה על הגנת הפרטיות (ככל שיש חובה למנות ממונה כאמור) ואת הדרכים ליצירת קשר עימו; ו-(ג) העתק מסמך הגדרות המאגר אשר נערך בהתאם לתקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז – 2017 . ככל שיחולו שינויים בפרטים הנ"ל, או שפעילותו של מאגר המידע תופסק, על בעל השליטה יהיה להודיע גם על כך לרשות בתוך 30 ימים. 4. בהתאם לחוק הקיים [עד התיקון] כל פניה לאדם לקבלת מידע אישי לשם החזקתו או שימוש בו במאגר מידע, תלווה בהודעה המפרטת אם חלה על אותו אדם חובה חוקית למסור את המידע, או שמסירת המידע תלויה ברצונו ובהסכמתו; המטרה אשר לשמה מבוקש המידע; ולמי יימסר המידע ומטרות המסירה. לאחר התיקון על ההודעה לאדם נושא המידע חייבת לכלול גם את תוצאת הסירוב למסירת המידע, את שמו של בעל השליטה ודרכי ההתקשרות עמו, וכן את זכויות העיון והתיקון של נושא המידע לפי החוק בקשר למידע האישי אודותיו. 5. בהתאם לתיקון, תחול על בעלי שליטה בגופים הבאים חובה למנות ממונה על הגנת הפרטיות ואלה הגופים (א) בעלי השליטה במאגרי מידע החייבים ברישום; (ב) בעל שליטה או מחזיק במאגר מידע שעיסוקיו העיקריים כוללים פעולות עיבוד מידע או כרוכים בפעולות כאמור, אשר נוכח טיבן, היקפן או מטרתן מחייבות ניטור שוטף ושיטתי של בני אדם, לרבות מעקב או התחקות שיטתית אחר התנהגותו, מיקומו או פעולותיו של אדם בהיקף ניכר; (ג) בעל שליטה או מחזיק במאגר מידע שעיסוקו העיקרי כולל עיבוד מידע בעל רגישות מיוחדת בהיקף ניכר, לרבות תאגידים בנקאיים, מבטחים, בתי חולים וקופות חולים. עיבוד מידע בהיקף ניכר ייקבע בהתאם למספר בני האדם שמידע מעובד לגביהם, שיעורם באוכלוסייה מסוימת, היקף המידע, כמותו, טווח סוגי המידע המעובד, משך ותדירות פעולות העיבוד, משך שמירת המידע והתחום הגאוגרפי של פעולות העיבוד. 6. בהתאם לתיקון ניתן יהיה לפנות לרשות לשם קבלת חוות דעת מקדמית אודות עמידת מאגרי מידע בהוראות החוק, או לעניין עיבוד המידע שבמאגר מידע. 7. תיקון החוק העניק לרשות כלים נוספים לאכיפת הוראות החוק לרבות האפשרות של הרשות להסתייע בגורמים חיצוניים ובמומחים. הוענקה סמכות לראש הרשות להטיל עיצומים כספיים בגין הפרת הוראות החוק ובגין הפרה של כל אחת מהוראות האבטחה שבתקנות אבטחת מידע וגובה העיצומים הכספיים יכול להגיע למאות אלפי שקלים ויותר מכך. 8. הורחבה סמכותו של בית המשפט לפסוק פיצויים ללא הוכחת נזק וזאת גם בעילות הקשורות למאגרי מידע ולעיבוד המידע האישי במסגרתם.
עד לפני מספר שנים, התביעות הייצוגיות התבררו בבתי המשפט המחוזיים, כל תביעה זכתה להד תקשורתי, ואולם חלק גדול של התביעות ה"ענקיות" הללו נדחה תוך חיוב התובעים בהוצאות בסכום נמוך ביחס לעלות הטיפול אצל הנתבעים. בשנה האחרונה חל שינוי גדול במצב - יש שיטפון של ממש בכמות התביעות היצוגיות, המוגשות ברובן הגדול לבית משפט השלום [עד 2,500,000 ש"ח]. התביעות היצוגיות מוגשות כיום גם נגד בעלי מכולת, עסקים קטנים וזעירים ואצל אלה, פגיעתן של התביעות הללו קשה עוד יותר. מרבית התביעות מסתימות בפשרה כספית בסכום זעום [ביחס לגובה התביעה] אבל הנזק הכלכלי שהן מחוללות אצל הנתבעים הוא אדיר מימדים. הסיבה לכך היא העלות העצומה הכרוכה בטיפול בתביעה היצוגית. יש עלות ישירה - תשלום שכר טרחה לעורכי דין, יועצים ומומחים ולצידה עלות עקיפה – שעות עבודה רבות ויקרות של מנהלי החברה ועובדיה, מוסטות מטיפול בקידום עסקי החברה להגנה מפני התביעה. למעשה - ביום בו מוגשת תביעה יצוגית נגד החברה [גם אם היא חסרת כל סיכוי] – נפרדת החברה מעשרות אלפי שקלים במקרה הטוב או מאות אלפי שקלים במקרה הפחות טוב. והדבר נכון גם לגבי תביעה יצוגית חסרת כל בסיס כי בתי המשפט בדרך כלל נמנעים מלחייב את התובעים היצוגיים בעלות הריאלית של ההגנה. הפועל היוצא מכך הוא שבעידן הנוכחי עדיף להקדיש מחשבה ומשאבים כדי למנוע את הגשת התביעה היצוגית כי אחרי שהוגשה תביעה הנזק כבר נגרם ולא ניתן למנעו. להלן תובנות שהצטברו אצלנו : שירות הלקוחות לא מקשיב - חלק גדול מהתביעות היצוגיות נוצר עקב חוסר הקשבה של שירות הלקוחות או היצמדות להנחיות וכללים [לא תמיד מוצדקים] שנמסרו לעובדים. אילו הלקוח שהתלונן כמה פעמים לא היה מקבל תשובה ש"ככה זה ואין מה לעשות" אלא היה מטופל עם יותר מחשבה והקשבה סביר להניח שהמקרה הפרטי שלו לא היה מזכה אותו בעילת תביעה יצוגית. במקום להיצמד לכללים שנקבעו מראש, אפשר לחשב מסלול מחדש מדי פעם. מעגלים פינות או סתם מתרשלים- חלק גדול של התביעות היצוגיות מוגש בגין כיתוב רשלני על אריזות מזון וכד, עיגול סכומים ועמלות בסכומים זעומים, או סתם חוסר תשומת לב. רק לאחר הגשת התביעה היצוגית מתברר שאין שום יחס בין "טובת ההנאה" שקיבל העסק לבין העלויות של ניהול התביעה. טיפול קפדני, הדרכה והכוונה נכונה שעלותם שולית, היו יכולים למנוע את התביעה היצוגית. מנהל הכספים רוצה תוצאות טובות - כנראה שלא קיים מנהל כספים שלא רוצה לראות תזרים חיובי. הבעיה נוצרת כאשר מנהל הכספים מעגל כלפי מעלה סכומים שנגבים מהלקוחות או מעכב תשלומים באופן שיטתי. כאשר התשלומים כבר מבוצעים באיחור אין התחשבנות נכונה מול הלקוח. במקרה זה -בניגוד למקרים הקודמים – הפעילות מכוונת ושיטתית והיא מניבה לעסק רווחים שמצטברים לאורך זמן לסכומי ענק. לא פלא שחברות ענק [חברות ביטוח, בנקים ואף מדינת ישראל] פועלים בדרך זו. אך זו חובתו של מנהל העסק לרסן את מנהל הכספים ולאזן את השאיפה לראות הרבה כסף בעסק אל מול האחריות לכבד את הוראות החוק.
בעיה נפוצה בה נתקלות לעתים קרובות חברות שמספקות שירותים למגוון לקוחות היא סוגיית השירות לאוכלוסיות מוחלשות. הקו שבין מדיניות עסקית לגיטימית לבין יחס לא הוגן לאוכלוסייה מוחלשת הגובל בהפליה אסורה אינו תמיד ברור. לדוגמא, האם מותר לסרב לבצע משלוח או להעניק שירות לאדם שמקום מגוריו מרוחק? האם מותר לסרב לשרת לקוח שאינו דובר את השפה המקומית ונדרש מאמץ מיוחד על מנת להבינו? האם מותר להעדיף לקוח עשיר על פני לקוח אחר או למכור ללקוח אמיד מוצרים בתנאים נוחים יותר מאשר ללקוח רגיל? התשובות לשאלות אלו אינן פשוטות, וניסיון קונקרטי שנשאב ממקרים אמיתיים עשוי למנוע טעויות שעלולות להוביל לפגיעה קשה במוניטין, הוצאות רבות ומיותרות, ועוגמת נפש לכל הצדדים. מקרה בעייתי כזה עלה בפס"ד סיסו נ' אינטרמץ' (תאמ (ת"א) 5549-05-17), במסגרתו התמודד בית המשפט עם טענת התובע, לפיה הופלה לרעה בכך שלא התקבל לאתר ההיכרויות אותו מפעילה הנתבעת בשל שם משפחתו המעיד על מוצאו המזרחי והדבר מהוה הפרה של החוק לאיסור הפלייה במוצרים ושרותים. הנתבעת טענה כי הסיבה האמתית לאי קבלתו של התובע לאתר נעוצה בתפקיד שביצע במקום עבודתו [משרד עו"ד] ולא בשם משפחתו. בית המשפט שמע את הצדדים ובסופו של יום קיבל את עמדת הנתבעת וקבע כי הנתבעת הפלתה לטובה מתמחה במשרד עו"ד יוקרתי [גורניצקי] על פני מתמחה במשרד עו"ד "רגיל" בלי קשר עם שם משפחתו של התובע. לאחר מכן קבע כב' השופט עמית יריב כי ה"אפליה" שמבצעת הנתבעת בין משרדי עו"ד "רגילים" למשרדים "גדולים", אינה מהווה אחת מעילות האפליה האסורות לפי החוק, גם אם איננו משוכנע כי מדיניות זו היא הגיונית או נכונה. במילים אחרות, מכיוון שבסעיף הרלוונטי בחוק איסור הפלייה לא מוזכר "מקום עבודה" כאחת מעילות האפליה האסורות, גם אילו קבע כבוד השופט שאין הצדקה להבחנה בין משרד רגיל למשרד גדול, עדיין אין בכך כדי להקים לתובע עילת תביעה. לכאורה הנתבעת זכתה במשפט. אך למעשה היא הפסידה : השקיעה שעות עבודה יקרות בטיפול בתביעה, שילמה לעורך הדין, ועמדה בפני סיכון ממשי של פגיעה במוניטין. ייתכן שניתן היה למנוע את הגשת התביעה [הזו וגם תביעות דומות אחרות] באמצעות תקשורת יותר מתחשבת, יעילה, וסבלנית עם התובע שנדחה. נכון - תקשורת עם ציבור שאינו דובר את השפה, ועם לקוחות נעלבים או מוחלשים עולה כסף וזמן אבל התביעות המשפטיות עולות הרבה יותר !!
התיקון לחוק קובע הסדר ייחודי הנוגע לחוזה שכירות למגורים, ובו הוראות לעניין חובת מסירת דירה ראויה למגורים, עריכת החוזה ותוכנו, אפשרות קביעת חוזה מצוי שישמש מקור להשלמה, חובות הצדדים לעניין תיקון פגמים בדירה, תשלומי השוכר, הארכת תקופת השכירות, ביטול החוזה ועוד. בנוסף, מוצעים תיקונים בנוגע לדיני השכירות הכלליים, כגון הוראות לגבי אי התאמה או פגם במושכר ואחריות הצדדים בנוגע לכך, ביצוע שינויים במושכר, וזכויות השוכר כלפי צד ג'. ההסדר הקבוע בתיקון חל במקרים של יחסים חוזיים סטנדרטיים בין שוכר למשכיר בדירת מגורים. להלן מספר קביעות חשובות שעשויות להיות רלוונטיות ללקוחותינו, בין אם כמשכירים ובין אם כשוכרים: חוזה השכירות: חוזה שכירות דירה למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם, וחייבים להופיע בו פרטים מהותיים כגון פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון הכתובת, תקופת השכירות, דמי השכירות ותשלומים נוספים שחלים על השוכר, ופגמים בדירה. דירה שאינה ראויה למגורים: במצב שבו הדירה המושכרת אינה ראויה למגורים, יכול השוכר לבטל את החוזה בכל עת, ולמעשה עצם מסירת הדירה לשוכר במצב זה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר. דירה ראויה למגורים חייבת לכלול מערכת נקזים, מערכת חשמל או תאורה, פתחי אוורור, דלת ראשית בעלת אמצעי נעילה, מערכת להספקת מי שתייה, מחיצה בין השירותים ובין הדירה, ולאפשר את בטיחותו ובריאותו של השוכר באופן סביר. חלוקת האחריות בין השוכר למשכיר בתיקון פגמים וליקויים: לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, חייב המשכיר לתקן במושכר כל דבר הגורם להפרעה של ממש לשימוש הרגיל או המוסכם במושכר בתוך זמן סביר, בין אם אותו פגם היה קיים בזמן מסירת המושכר ובין אם התהווה לאחר מכן, למעט מקרים בהם השוכר הוא אחראי לו לפי חוק, הסכם, או לפי המקובל הנסיבות. אם לא תיקן המשכיר את הפגם או אי ההתאמה בתוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר לתקן בעצמו את הפגם, לאחר שהודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש, ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות. לחלופין רשאי הוא, כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה, להפחית את דמי השכירות לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או אי ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה. עם זאת, במצב שבו השוכר עצמו גרם להיווצרות הפגם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת, הוא יתקן את הפגם על חשבונו, כל עוד לא הסכימו הצדדים אחרת. תיקון דחוף: במקרה של פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו גם ללא הודעה או דרישה מהמשכיר. אם בכל זאת דרש השוכר את תיקון הפגם הדחוף מהמשכיר, ותיקון הפגם באחריות המשכיר, עליו לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל את הדרישה. פגם שתיקונו דחוף לעניין זה הוא פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. אין באמור לעיל סקירה ממצה של התיקון, והמעוניינים בפירוט לגבי נושאים נוספים שהוסדרו בו יכולים לפנות אלינו.
לאחרונה תוקנו תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות) (תיקון), התשע"ח-2017. להלן סקירה תמציתית של נושאים מרכזיים שנקבעו בהן: חובת ההנגשה: א. חובה להנגיש מסמכים ותכני וידאו שהוכנו החל מ-26 באוקטובר 2017, והועלו לאתר אינטרנט. ב. חובה להנגיש טפסים מקוונים המשמשים לקבלת שירות, גם אם נוצרו קודם ל-26 באוקטובר 2017, ומסמכי הסבר לגבי הטפסים המקוונים, אם הוכנו אחרי 26 באוקטובר 2015. ג. חובה להנגיש יישומים לטלפון סלולרי ומחשב טאבלט, עבור שתי מערכות הפעלה נפוצות לפחות. פטורים: א. פטור מהנגשת תכני וידאו - למי שאינו רשות ציבורית או למי שהוא בעל מחזור ממוצע פחות מ-5 מיליון ₪. ב. פטור בשל אי אפשרות טכנולוגית - יהיה תקף עד 3 שנים וניתן לחדשו עד 3 שנים נוספות. פטור מעבר לכך יינתן רק באישור נציבות השוויון. ג.פטור מהנגשת יישום סלולרי - לחייב המפעיל אתר נגיש אשר מספק אותו שירות אם האתר מותאם למכשירים סלולריים. ד. פטור מסמך מידע אישי - פטור זמני מנגישות מסמך שיש בו מידע אישי למקבל השירות, שניתן לו בכניסה לאתר המחייב הזדהות. הפטור האמור תקף רק עד 31 בדצמבר 2021. ה. פטור אתר בהרשמה מראש - פטור מנגישות של התכנים בשירות האינטרנט לאתר שהשירות ניתן בו בהרשמה מראש, בתנאי שרשומים לאתר 500 משתתפים בו זמנית לכל היותר. ו. פטורים מסיבות כלכליות – לחייבים שונים על פי מחזור העסקים. סטייה מהוראות הנגישות לשירותי אינטרנט לא תיחשב הפרה (ולכן לא ניתן לתבוע בגינה תביעה ללא חובת הוכחת נזק) אלא אם הועברה הודעה לחייב בנגישות על סטייה זו. על החייב לתקן את ליקוי הנגישות בתוך זמן סביר, אך לא יותר מ- 60 יום. הסדרת היחסים עם המארגן בעיסקאות פינוי בינוי עסקאות פינוי בינוי ועסקאות לחיזוק בנינים (ישנים) הפכו נפוצות יותר ויותר בעיקר באזור המרכז. עסקאות אלה מעצם טבען מחייבות התארגנות של הדיירים, לקראת מערכת יחסים חוזית משותפת (ארוכה ויקרה) מול היזם. והתברר כי במקרים רבים יש צורך בגורם מארגן שיריץ את העיסקה קדימה. לאחר שנים רבות של כאוס משפטי – הרים המחוקק את הכפפה ולפני כשנה נכנס לתוקף חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 (להלן "החוק"), שנועד להסדיר את היחסים בין הדיירים לבין המארגן ובין הדיירים לבין היזם. על אף שחלפו חודשים רבים מאז נכנס החוק לתוקף – אנו נתקלים מדי יום בדיירים ומארגנים (ואף יזמים) שלא מביאים בחשבון את העובדה כי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית טעון מסמך בכתב וכי בהעדר מסמך בכתב שנערך לפי הוראות החוק אין כל תוקף להתחייבות הדיירים כלפי המארגן. בעקבות כך נגרמות מדי יום תקלות משפטיות חמורות ביותר. להלן סקירה כללית של חובות מארגן הדיירים לפי החוק: המארגן יכנס את בעלי הדירות בבית המשותף: א. הכינוס ייערך בהשתתפות לפחות 40% מבעלי הדירות (בבית משותף בו 17 דירות לפחות, ניתן לערוך שני כינוסים ולחשב זאת במצטבר). ב. המארגן יודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו לפחות שבעה ימים מראש, בהודעה שהוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו. ג. ייערך פרוטוקול לכינוס הכולל את מועדו ויימסר לבעלי הדירות. ד. בכינוס יפרט המארגן לגבי: מהות ההסכם ועיקרי החוק אם הוא פועל מטעמו של יזם, שכר הטרחה ששולם לו, אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה, ואם בעל דירה מסוים פועל מטעמו לשם קידום ההסכם. מידע ודרכי פנייה לרשות להתחדשות עירונית. חובתו לתרגם את ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית בדרישת 20% לפחות מבעלי הבית המשותף. המארגן יערוך הסכם עם בעלי הדירות בבית המשותף. טרם החתימה על ההסכם יסביר המארגן לבעל הדירה את מהותו ועיקריו, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו. ההסכם יהיה בכתב (הסכם שאינו בכתב – בטל) ויפורטו בו: א. מועד חתימת ההסכם, ומועד חתימת ההסכם הראשון בין בעל דירה בבית המשותף למארגן (הסכם שאינו מפרט מועדים אלו – בטל). ב. שם, מספר זהות, כתובת ודרכי יצירת קשר עם המארגן. ג. התחייבויות המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זאת: התחייבות לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור כל מידע מהותי הנוגע לעסקה לבעלי הדירות. התחייבות לביצוע פעולות לשם התקשרות שאר הדיירים בהסכם ולאיתור יזם. ד. הבהרה כי התמורה שיקבל בעל הדירה לא תיקבע במסגרת הסכם זה אלא בעסקה מול היזם. ה. אם הוא פועל מטעמו של יזם, ואם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה. ו. מידע ודרכי פנייה לרשות להתחדשות עירונית. ז. הוראות החוק לגבי תוקף ההסכם, כמפורט בחוק ובמאמר הבא. המארגן יודיע לבעלי הדירות על עמידתו בתנאים המפורטים בחוק לגבי המועדים ותוקפו של ההסכם כיוצא מכך, ולא יהיה זכאי לפיצוי בשל פקיעת ההסכם. המארגן ישמור על חובת הסודיות ולא יגלה מידע שהגיע אליו מבעל דירה או אדם מטעמו אלא בהסכמתו או מתוך חובה שבדין.